從現在開始,奧克蘭房市進入全民分割時代?

  日期:2020-08-24 15:40 閱讀:  
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2020年,一場新冠病毒的到來沉重地打擊了全球的經濟,新西蘭這片世外凈土也無法獨善其身。在疫情伊始,隨著經濟的衰退,奧克蘭房地產市場也曾一度被專家預測將會出現大幅下跌。


然而,從目前的情況來看,房地產市場并未如預期那樣出現大幅下跌。根據新西蘭房地產協會REINZ在8月14日的報告顯示,7月份奧克蘭的房價中位數環比下降0.1%,至92萬紐幣,但同比增長了11.5%。


這充分說明了奧克蘭的住房短缺依然存在,在供不應求的情況下,即便面臨如此嚴峻的經濟形勢,奧克蘭房市依舊沒有大幅下跌。


需求引領建房趨勢的變化

在2015年時,奧克蘭每年通過的建筑許可數量還不到9000套,年度數據突破10000套的時候,市場上普遍認為奧克蘭的新增建筑許可數已經不能再多了。



如今奧克蘭每年發放的建筑許可數超過1.4萬套,五年多的時間里新增建筑許可數就實現了翻倍。這背后意味著分割規劃和建筑設計師行業的火爆。


具體到房屋類型上看,四分之一英畝的夢想正在離奧克蘭人越來越遠,獨棟別墅占新增建筑許可的比例逐年下降。



13年初大約八成的奧克蘭新房建筑許可都是獨棟別墅,到了19年底,這一比例僅剩四成不到五成。


與之對應的是中高密度房產(公寓與聯排房產)比例的激增,從13年的不到20%增加到了如今的與獨棟別墅各占半壁江山。


除了新房建筑許可的暴增,奧克蘭地區完工獲得CCC的房屋數也出現了顯著地增長。



通過奧克蘭地區每個月的年度累計CCC數據我們可以發現,奧克蘭每年完工的房屋數從13年12月的3637套增加到了19年11月的1.27萬套,短短的六年時間里,這個數據翻了3.5倍!


奧克蘭統一規劃——土地分割是未來的主旋律

通俗的講,《奧克蘭統一規劃》是未來土地的使用計劃,是城市未來開發的法定規則。


此前,奧克蘭市議會預計到2041年,奧克蘭市需要新增42萬套住房以滿足快速的人口增長。其中64%的新建住房將會分布在現有的城市區域,36%將拓展至城郊地區。


換句話說,市議會規劃中將有26.8萬套新增住房建立在現有的城市區域中。


毫無疑問,在未來很長的一段時間里,現有用地的分割將是奧克蘭房地產市場的主旋律。


何為土地分割?這事兒人人都能干嗎?

奧克蘭的區域劃分包括獨棟住宅區(single house zone)、混合住宅城市區(mixed housing urban zone)、混合住宅郊區(mixed housing suburban zone)以及聯排房屋住宅和公寓住宅區(terrace housing and apartment buildings zone)。


不同的區域劃分意味著不同的職能。例如,獨棟住宅區將該地區的歷史特征考慮在內,而聯排房屋住宅和公寓住宅區則允許更大的房屋密度。


一旦確定了區域劃分,就可以計算土地分割的成本,通常不便宜。


奧克蘭市議會表示,平均來說,分割出兩片地塊需花費約12萬至15萬紐幣,包括資源許可、新的產權證明、專業費用和其他雜費。


具體為資源許可審批成本、開發費、基礎設施連接費(水、電和通信)、車道費用,以及支付給測量師、規劃師、律師和工程師等專業人士的費用。


更重要的是,除了需要花錢,從你開始尋找能夠分割的土地起,往后的每一步都需要花費大量的時間去查詢、對比和咨詢專業人士,涉及到規劃師、建筑師或制圖員等等,還需要親自前往市議會網站查看統一規劃的分區地圖、包含水管網絡的GIS地圖等等。


繁瑣的過程、大量的耗時和對專業性的較高要求,也成為了一道門檻,阻礙了很多有意進行分割的人的腳步。


RELAB 3.0助力全民分割時代

而現在,隨著RELAB 3.0的應運而生,這道門檻將不復存在。


在RELAB 3.0中新增了分割計算器功能,該功能一目了然的將分割所需的基本信息展示在了用戶面前。


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信息包含用地規劃類型、土地面積以及最多潛在分割數量,同時還提供了兩個可由用戶手動調整數值的開發方案計算器,以便用戶進行對比和分析。


示例:


假設現在我們在上圖這塊地中選擇了方案2,并將分割數量調整為理論上限制6塊,那么計算器將給出詳細的成本測算、收益測算和財務測算,如下圖。


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(我們選擇了方案二)



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(方案二成本測算界面)



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(方案二收益測算界面)



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(方案二財務測算界面)


在該計算器上的數值也都可以根據每位用戶的不同情況填寫,而最終測算得出的數字也會根據用戶填寫數據的不同而出現變化。


是不是一目了然?雖然最終細節仍然需要專業人士的確認,但RELAB的分割計算器功能實實在在地做到了在一個網頁上能夠大致回答用戶的所有問題!


此外,RELAB 3.0還有一項非常方便的功能,那就是將GIS地圖上的等高線和管線地圖整合到了一起,這樣用戶在考慮分割項目的時候,再也不用花費大量時間在市議會地圖上來回切換了?。ㄊ凶h會的GIS地圖讀取速度是真的慢……)


而現在這個時代,時間就是金錢!


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(RELAB的整合地圖界面)



金松鼠信貸創始人John Bolton:“RELAB將所有工具集中一處,節省大量時間”


作為貸款界的領軍人物,金松鼠信貸創始人John Bolton也是RELAB的忠實用戶。他表示:“現在奧克蘭確實有很多人在從事土地分割的開發?!?/p>


他也對RELAB的新功能大加贊賞,他說:“RELAB將所有的工具集中在一處,易于使用。過去我需要使用市議會的GIS地圖來了解地形和管線架設情況,然后再查看統一規劃地圖來了解分區,最后還需要使用Core-Logic或Valocity等工具來了解房價。從開發的角度來看,將所有內容都放在一起可以使查詢過程變得容易得到?!?/p>


John尤其提到了同時在大量房產中尋找投資機會的時候,“這非常有用,節省大量時間?!?/p>


在使用時,John最喜歡的是RELAB地圖上的地形地貌和房產邊界顯示功能,他也希望RELAB未來能夠通過3D或2D手段展示土地的可建筑空間。


而John所希望的改善功能,將會在RELAB未來版本中加入。


資深房地產開發商Graeme Sievwright:“易于使用,且支持移動終端”


有著多年房地產開發經驗的Graeme Sievwright表示:“RELAB最令人印象深刻的就是易于使用,該網站沒有復雜的設計,所有信息都在一個層面上。RELAB推出的新功能給我留下了深刻的印象,能夠讓用戶在網站上進行非??焖俚目尚行匝芯?,可以在很短的時間內決定是否對某處物業進行更深入的調查?!?/p>


“RELAB不僅可以在電腦上查看,也可以在移動設備上使用,這也是一個優勢,這意味著你可以隨時獲得所有信息而不用待在辦公室里?!?/p>


此外Graeme還提到,目前許多房產網站只有專業人士才能進入,這對一些想要開發自己土地的普通屋主并不友善。RELAB則與這些網站不同,它面向所有人開放,并且將許多其他網站的幾乎所有信息整合到了一起(例如propertyguru和geomaps),因此其目標市場要大得多。


Graeme說:“RELAB真正解決了所有人如何判斷一處土地是否值得開發的問題。在RELAB出現之前,需要花大量時間瀏覽各種網站,例如GeoMaps,Realestate.co.nz,尤其是在考量某處土地是否值得開發時。很多時候這會導致你不得不找到一位專業人士去獲得一些簡單的確認,這不僅要花錢,而且要花時間?!?/p>


他說,使用RELAB能夠節省大量時間和金錢。


RELAB 3.0頁面已于2020年8月20日正式上線,登錄relab.co.nz,動動手指,點擊[https://www.relab.co.nz/],開啟一段新的房地產之旅吧。

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